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2017年中国房价上涨的原因-为什么中国房价能上涨20年?

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2017年中国房价上涨的原因-为什么中国房价能上涨20年?

  

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2017全国房价上涨的原因:为何中国房价能连涨二十年?

 

  对全世界来说,中国过去30年的经济增长是一个未解之谜,所以中国近20年来房价的快速上涨是一个不可思议的奇迹。

  自1998年全国开始实施住房市场改革以来,中国的房价似乎步入了一条上涨的不归路。在短短20年间,中国商品房平均价格上涨了近两倍,而北方四大一线城市广州和深圳的房价涨幅更是惊人,涨幅接近7倍。1998年,中国的平均房价刚刚超过每平方米2000元,2015年,中国的平均房价为每平方米7571元,增长了279%。

  过去二十年中国房价的上涨之路。

  从1998年到2001年的四年间,北京和深圳四个一线城市的平均房价主要在3500元到5000元之间,但到2016年9月底,北京和深圳的平均房价分别上涨到40000元、45000元、18700元和55000元,涨幅也在4到9倍之间。

  从过去20年中国房价的上涨来看,陈郁将其分为三个阶段:第一阶段是1998年至2007年,当时全国房价一路飙升,中途从未停止;第二阶段是2009年至2013年,当时全国房价在2008年全球金融危机后飙升,仿佛陷入了一个不断上涨的怪圈。第三阶段,从2015年至今,房地产市场已经改变了2014年的颓势,上升速度也惊人。2017年中国房价上涨的原因-为什么中国房价能上涨20年?今年国庆期间,为了抑制房价的过度上涨,全国20个城市相继出台了新的调控政策。

  这三个阶段对应着中国近年来经济发展的三个不同阶段。因此,如果我们想了解中国过去20年房价飙升的奥秘,就必须探索中国过去20年经济增长的方式和问题。

  房地产总市值与国内生产总值的比率。

  1.从1998年到2007年:中国的房价开始飙升。

  众所周知,中国的住房市场化改革从1998年开始实施,一份文件废除了当时持续了几十年的福利制度,即住房配资制度,从此人们也走上了不归路。

  这一波房价上涨可以说是旁观者清,中国所有城市都在享受房价上涨带来的红利。背景是经济增长、居民收入增长、农村城市化、人口红利和所有人对住房改善的需求。

  当时,中国经济就像一匹脱缰的野马。经济增长迅速,居民收入也增加了。随着收入的增加,人们对改善住房条件有了需求,城市化也迅速发展。当时,人口没有危机,加工业总是由劳动力滋养,为城市建设提供源源不断的人口和新鲜的劳动力血液。

  从上图数据可以看出,自2003年以来,中国国内生产总值的增长率连续五年保持在10%以上,虽然居民收入的增长率没有国内生产总值的增长率快,但增长也很强劲。1998年,中国城乡居民人均可支配收入仅为5425元,但2007年,中国城乡居民人均可支配收入达到13786元,增速接近1998年。与此同时,中国城镇化水平1998年为33.35%,2008年为46.99%,仅10年间就增长了13%。

  经济基本面良好,居民收入与经济增长同步增长,房价上涨无疑提供了坚实有力的支撑。从1998年到2008年的十年间,在最初的几年里,受金融危机的余波和政策滞后效应的影响,房价一再上涨。在接下来的几年里,房价呈现出一路飙升的趋势,2004年、2005年和2007年的涨幅接近15%。

  1998-2008年全国房价波动表。

  第二,从2009年到2013年:房价跌入一个不断上涨的怪圈。

  2008年,全球经济陷入金融危机,一向依赖出口贸易的中国经济也立即下滑。2008年初,经济政策是为了防止经济过热,2008年年中,经济政策已经改变,以保持增长。当经济衰退时,房地产行业应该感受最深。今年年初,房地产经纪人关闭店铺的消息开始不断传播。上海和深圳土地拍卖的消息因报价过低或无报价而不断传出,土地王纷纷退市,房地产开发商开始宣布降价,引起业主纷纷抗议。

  上述现象并不是中国第一次面临房价危机。早在1993年,中国人就感受到了海南房地产泡沫破裂带来的刺激。然而,与1993年海南房地产泡沫破裂相比,2008年的房价危机给人的感觉是,房地产的寒冬令人不寒而栗。为了不让房地产崩溃,当地政府也尽力挽救市场,给购房人补贴,降低契税,暂停征收房地产市场印花税,放松银行信贷。可以说,18个武功招数已经用尽,但结果仍然是无用的。

  直到2008年底,房地产行业才迎来了真正的救命稻草,4万亿元的机会出现了。初衷是扩大内需,但大部分资金投向了房地产、地方融资平台和产能过剩等三个行业。最终结果是整体信贷规模扩大到10万亿。

  2008年,整个房地产行业都在呐喊,但在2009年,房地产却是一片狂热,仿佛进入了第二个春天。当年,全国房价涨幅达到23.2%,为1998年房改以来最高。随着房价飞涨和经济过热,房地产调控政策又来了。

  2009年底,为了抑制房价的过度上涨,立即出台了《国家四条》。在不到半年的时间里,国务院再次发布了“全国十条”,这是历史上最严格的房地产调控政策,限购蔓延。城市数量达到46个。“全国十大件”限购政策出台仅一年后,2011年,新限购政策“新中国八大件”,限购政策随即开始在全国范围内蔓延。然而,房价并没有随着限购政策的出台而下跌,反而上涨了。2013年,为了遏制房价上涨,新中国五条再次出台,将二手房交易税上调至20%,许多人掀起离婚潮以逃避交易税。

  2009年至2015年全国房价上涨。

  从2009年的“全国四篇文章”到2010年的“全国十篇文章”,再到2011年的“新八篇文章”到2013年的“新五篇文章”,在短短的四年时间里,房地产市场调控政策不断增加,但房价一直在上涨而不是下跌。那么,为什么房价会跌入一个奇怪的怪圈,越是受到监管,它就涨得越高?

  陈郁认为,其中一个主要原因是,对房地产市场实施的调控政策只是为了防止房地产市场过快上涨,而不是为了降低房价。由此可见,一旦楼市出现下跌趋势,便会有救市政策。另一个重要原因是货币过度发行,信贷过于宽松,市场上热钱过多,大量资金涌入房地产市场,导致房价上涨。4万亿元带来了10万亿元的信贷,其中大部分进入了房地产市场。只有房价不涨,才会有问题?

  事实上,在过去20年中国房价上涨的过程中,最明显的表现就是2009年以后。此外,从2015年到2016年,房价飙升是由于信贷宽松。

  货币增长率与国内生产总值增长率和居民收入增长率的比较。

  3.从2015年至今:房价呈现“高点不冷”。

  2014年,中国房价呈现下降趋势,市场再次呈现悲观声音,房地产项目降价倾销的消息也络绎不绝地传入每个人的耳朵。然而,从去年到今年的房地产市场,它严重打击了熊市。中国的房价不但没有下跌,反而一直在上涨,并且超过了之前的上涨速度,这让人们震惊不已。

  那么,为什么房价会再次飙升呢?事实上,在更大的方向上,中国房地产市场长期崛起的因素并没有消失,而城市化还没有完成,只有56%,因此未来的崛起空间仍然很大,特别是在一、二线城市,它们仍然具有经济转型的优势,从而转化为人口竞争的优势。就小方而言,经济对房地产市场的依赖决定了房地产市场在短期内对国民经济的重要作用。如果货币宽松政策在适当的时候再次出现,第一和第二城市的房价肯定会迎来新一轮的再次上涨。

  虽然城市化尚未完成,但仍有空间,这只能解释房价长期上涨的可能性。然而,对于短期内一、二线城市房价飙升的现象,更多地方支持市场,市场热钱过多是资金短缺和宽松货币政策的结果。

  自2014年以来,房地产市场一直受到密集的新政策的冲击。2014年,在推出930新政策不到半年后,超重的330新政策于2015年再次推出。随着限购政策的取消,贷款限制政策再次放宽,房地产开发得到鼓励,公积金股票交易也有所放松。这些行动背后的动机一目了然,目的是支撑市场。与此同时,自2014年以来,杨马已三次降息,两次下调RRR利率,导致市场资金激增。

  事实上,2015年至2016年的这轮房价飙升是房地产推动经济的产物。政策放松和货币政策放松都服务于这一基本目的。然而,飞涨的房价也带来了两个负面影响:一方面,普通百姓无法应对高房价,房价问题已经成为一个严重的社会问题;另一方面,实体经济依然低迷,信贷宽松的效果已经开始偏离,因此房地产行业也不能幸免。

  在此之前,在2016年国庆假期期间,各种有关房地产市场监管的地方政策被大力推行。然而,目的和以前一样。调控房地产市场的目的是稳定房地产市场,防止房地产市场过热,而不是降低房价。房地产业仍被视为支柱产业,支持经济增长的目的依然存在。因此,我们不难想象,这一轮被称为“历史上最严格的楼市调控政策”会发生什么?

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